9 de septiembre de 2026
Gastos hipotecarios: cómo reclamarlos y qué dice la ley actualmente
Durante años, numerosos consumidores asumieron todos los gastos derivados de la formalización de sus préstamos hipotecarios. Sin embargo, la jurisprudencia española y europea ha considerado abusivas determinadas cláusulas que imponían indiscriminadamente estos costes al cliente, abriendo la posibilidad de recuperar parte de las cantidades abonadas.
La reclamación de los gastos hipotecarios continúa siendo posible en muchos casos, pero es fundamental conocer qué conceptos pueden recuperarse, qué ocurre con los plazos y cuál es el procedimiento que debe seguirse actualmente para reclamar al banco.
¿Qué son los gastos hipotecarios?
Cuando se declara abusiva y, por tanto, nula una cláusula que atribuía todos los gastos al consumidor, la devolución no significa necesariamente recuperar absolutamente todo lo pagado. Es necesario determinar qué parte habría correspondido legalmente a cada una de las partes si la cláusula abusiva no hubiera existido.
En las hipotecas formalizadas antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, la jurisprudencia ha establecido criterios sobre los principales conceptos.
Gastos de notaría
En relación con la escritura de constitución del préstamo hipotecario, con carácter general puede reclamarse al banco el 50 % de los gastos notariales, al entenderse que la intervención del notario beneficia tanto al prestatario como a la entidad financiera.
Las copias de la escritura, por su parte, corresponden a quien las haya solicitado.
Gastos del Registro de la Propiedad
Los gastos de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad corresponden a la entidad prestamista, puesto que la garantía hipotecaria se inscribe a su favor.
Por ello, cuando estos gastos fueron abonados íntegramente por el consumidor en aplicación de una cláusula abusiva, puede reclamarse su devolución.
Gastos de gestoría
La jurisprudencia actualmente aplicable permite reclamar, con carácter general y atendiendo al supuesto concreto, los gastos de gestoría que fueron indebidamente impuestos al consumidor como consecuencia de una cláusula declarada abusiva.
Gastos de tasación
La tasación es otro de los conceptos que puede formar parte de la reclamación en determinados préstamos anteriores a la Ley 5/2019 cuando el consumidor asumió el gasto debido a una cláusula abusiva y no existía una disposición aplicable que le impusiera ese pago.
Por ello, antes de iniciar una reclamación es conveniente revisar tanto la fecha de la hipoteca como la escritura y las facturas abonadas.
¿Qué ocurre con las hipotecas firmadas actualmente?
La situación cambió de manera importante con la entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Para las operaciones sujetas a esta normativa, el reparto de los principales gastos está establecido legalmente. Con carácter general, el prestamista asume los gastos de gestoría, los aranceles notariales de la escritura del préstamo y los gastos de inscripción de la garantía en el Registro de la Propiedad.
El prestatario asume el coste de la tasación del inmueble. Respecto a las copias de la escritura notarial, las paga quien las solicite.
Por tanto, es fundamental diferenciar las hipotecas anteriores a la entrada en vigor de esta ley de las formalizadas posteriormente, ya que el régimen aplicable no es el mismo.
¿Ha terminado el plazo para reclamar los gastos hipotecarios?
Esta ha sido durante años una de las principales dudas de los consumidores.
El Tribunal Supremo fijó en su sentencia 857/2024, de 14 de junio, un criterio especialmente relevante tras las resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
Como regla general, el plazo de prescripción de la acción dirigida a obtener la restitución de las cantidades indebidamente pagadas comienza cuando adquiere firmeza la sentencia que declara nula la cláusula de gastos.
Existe una excepción: que la entidad financiera consiga demostrar que ese consumidor concreto conocía con anterioridad que la cláusula era abusiva.
Esta doctrina ha seguido siendo aplicada posteriormente por el Tribunal Supremo, por lo que no resulta correcto afirmar de manera general que todos los consumidores han perdido ya la posibilidad de reclamar simplemente porque su hipoteca sea antigua.
Cada caso debe estudiarse individualmente para determinar la situación de la cláusula y de la acción de restitución.
¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios al banco?
El primer paso es revisar la escritura del préstamo hipotecario para comprobar cómo se distribuyeron los gastos y si existe una cláusula que pueda considerarse abusiva.
También es importante reunir la documentación disponible, especialmente las facturas de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y tasación, así como cualquier justificante que permita acreditar las cantidades efectivamente abonadas.
Reclamación previa a la entidad bancaria
Actualmente, antes de presentar una demanda para recuperar cantidades satisfechas por cláusulas abusivas de un préstamo o crédito garantizado con hipoteca inmobiliaria, el consumidor debe efectuar una reclamación extrajudicial previa a la entidad.
La regulación introducida por la Ley Orgánica 1/2025 establece este trámite como requisito de procedibilidad. La entidad debe admitir o rechazar la reclamación y, cuando proceda la devolución, realizar un cálculo desglosado que incluya los intereses correspondientes.
El plazo máximo previsto para alcanzar un acuerdo en este procedimiento es de un mes desde la presentación de la reclamación. Si la entidad rechaza la petición, no responde dentro de ese plazo o el consumidor no acepta la propuesta, el procedimiento se entiende finalizado sin acuerdo.
Reclamación judicial
Si la vía extrajudicial no permite alcanzar una solución satisfactoria, puede valorarse la presentación de una demanda solicitando la nulidad de la cláusula y la restitución de las cantidades que correspondan.
En este punto resulta especialmente importante estudiar previamente la escritura, las facturas y las circunstancias concretas de la contratación.
Errores frecuentes al reclamar los gastos hipotecarios
Uno de los errores más habituales es pensar que todas las hipotecas permiten recuperar exactamente las mismas cantidades. El importe depende de la fecha del préstamo, de la cláusula incluida en la escritura y de los gastos que realmente soportó el consumidor.
También es frecuente asumir que una hipoteca antigua ya no puede reclamarse por haber transcurrido muchos años. Como hemos visto, la jurisprudencia sobre el inicio del plazo de prescripción de la restitución exige un análisis mucho más preciso.
Otro error es aceptar directamente el cálculo ofrecido por la entidad bancaria sin comprobar si incluye todos los conceptos e intereses que puedan corresponder. Antes de aceptar cualquier acuerdo, resulta recomendable revisar detenidamente su contenido y sus consecuencias.
Jiménez Sierra Abogados: especialistas en Derecho Bancario en Salamanca
En Jiménez Sierra Abogados contamos con experiencia en Derecho Bancario y en la defensa de consumidores frente a cláusulas abusivas incluidas en contratos hipotecarios.
Estudiamos cada caso de manera personalizada, revisando la escritura del préstamo y la documentación disponible para determinar si existe la posibilidad de reclamar gastos hipotecarios y qué cantidades pueden corresponder.
Nuestro equipo ofrece asesoramiento cercano durante todo el procedimiento, desde la reclamación previa ante la entidad bancaria hasta, cuando resulte necesario, la defensa de los intereses del cliente ante los tribunales.